木造住宅の耐用年数とは？寿命を延ばす方法もご紹介

正しいメンテナンスで
更に長持ちする木造住宅

近年、住宅の性能は著しく向上していますが、その寿命はいったいどのくらいになるのでしょうか？もちろん工法や仕様によってもその長さは異なってきますが、ネット上で検索していると「木造住宅の耐用年数は22年」と書かれているのを見かける事があると思います。住宅ローンの平均返済期間が30〜35年ということを考えると、22年は短すぎると感じるかと思いますが、実はこの耐用年数と実際の寿命とは別の物で、誤解されている方も多いようです。そこで今回は木造住宅の耐用年数と寿命の違いについて、寿命を延ばす方法も織り交ぜながらご紹介致します。

住宅の耐用年数とは

「耐用年数」という言葉を聞いて、実際に使用できる年数という印象を持たれる方もいらっしゃると思いますが、耐用年数とは建物や設備、機械や車両などの資産が経済的に使用できる期間を指し、通常は税務や会計上の目的で使用されています。耐用年数の期間は省令で定められ、木造住宅の22年という年数は国税庁が定める法定耐用年数のことで、実際の寿命とは全く異なります。ちなみに耐用年数には「法定耐用年数」をはじめとする下記の4種類がございます。

1. 法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法で定められた資産の耐用年数です。企業が資産の減価償却を行う際、その資産の価値を税務上の計算に反映させるための基準となる期間です。例えば、木造住宅は22年、鉄骨造住宅は34年、鉄筋コンクリート造（RC）住宅は47年とされています。

2. 物理的耐用年数

物理的耐用年数とは建物や設備が実際に使用可能な期間を指し、物理的にどれだけ長く使えるかの目安です。メンテナンスや修繕を行うことで、法定耐用年数を超えて使用されることが一般的です。たとえば、木造住宅は良好な管理のもとで100年以上使用できることもあります。

3. 経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、資産が経済的に有用である期間を指します。つまり、市場での需要や価値を考慮した耐用年数です。立地、間取り、外観、メンテナンス状況などにより、住宅の価値は変動し、需要があれば経済的耐用年数は延び、需要が少なければ短くなる傾向があります。

4.期待耐用年数

期待耐用年数は、通常のメンテナンスを行った場合にどの程度使用できるかを示す耐用年数です。中古住宅市場での需要喚起を目的としており、消費者が購入後も安心して使用できる期間の目安を提供することで、購買意欲を高める狙いがあります。

実際に住める木造住宅の寿命は？

では前述の耐用年数とは異なる、実際の木造住宅の寿命はいったいどのくらいになるのでしょうか。世界最古の木造住宅である法隆寺は1300年前に建てられ、今もその耐久性を証明していますが、少し前の日本では木造住宅の寿命は30年程度と考えられていたようです。現在の耐震基準に比べて厳しい基準がなく、地震に弱い構造の住宅が多かったことや、経済成長期において、30年サイクルで新しい住宅を建て替えることが普通と考えられていた事などがその理由とされていますが、2008年に国土交通省が行った調査によると、木造住宅の平均建替え年数は約66年とされており、住宅の技術や建材の進化、定期的なメンテナンスの普及によって、木造住宅が物理的に長持ちするようになったことを示しています。
また、フラット35基準※1 では50～60年、劣化対策等級3※2 においては75～90年、長期優良住宅認定※3 を受けた場合、適切なメンテナンスが行われれば、100年を超えて使用可能とされており、技術の進歩や建築基準の向上に加えて、環境問題への意識の高まりが木造住宅の寿命を以前よりも大幅に長くしているようです。

※1 住宅ローン「フラット35」を利用する際に適用される技術基準

※2「住宅性能表示制度」における劣化対策の最高等級

※3 長期にわたって良好な状態で住み続けることができる住宅を認定する制度

このような時代の流れから、長期保証を提供する住宅会社も増えており、花みずき工房でも以前の20年保証に加え、20年目以降も10年ごとの有償点検および必要なメンテナンスを行うことで、最長60年まで保証を延長することが可能となっています。

木造住宅の寿命に影響を与える要因

技術の進歩や建築基準の向上、そして適切なメンテナンスを行うことで、木造住宅は100年を超えて使用することが可能となってきていますが、寿命に悪影響を与える要因も多く、適切な対策を講じなければその寿命を縮めてしまうこともあります。ここでは、木造住宅の寿命に影響を与える主な原因についてご紹介いたします。

1. 気候や環境が寿命に与える影響

日本は湿気が多く、木造住宅には湿気対策を講じることが不可欠でとなります。木造住宅の大敵となる湿気や結露は放置しておくとカビやシロアリの発生を招き、建物の構造や居住環境に深刻な悪影響を及ぼします。特に壁内や屋根内の湿気の移動を確認する結露計算を怠ると、建物内の湿気が木造躯体に悪影響を与え、寿命を大幅に早めることがあります。

冬型結露と夏型結露

また、結露は冬に起こりやすいと考えられがちですが、実は夏の暑い時期にも壁内で結露が発生する可能性があるため、年中注意が必要となります。

2. 工法が木造住宅の寿命に与える影響

木造住宅の工法も、その寿命に影響を与える大きな要因となります。ボンドを多用した透湿抵抗値の高い合板を用いたパネル工法や、湿気の逃げ道となる通気層を設けない工法では、木造駆体内に湿気を溜め込んでしまい寿命を大幅に縮めるおそれがあるので注意が必要です。また、耐震工法や制震工法も木造住宅の寿命を延ばす上で、とても重要なポイントとなります。

3. 建材と施工品質が寿命に与える影響

使用する建材や施工の品質も、木造住宅の耐用年数に大きく影響します。例えば、質の悪い安価な木材や断熱材を選んだり、施工業者が適切な施工を怠った場合は、木造駆体の劣化が早まり寿命を縮める可能性があります。また、耐久性や耐候性の低い素材を外装材として使用すると、紫外線劣化により建物の老朽化が早まるため、外装材選びにも注意が必要です。

4. 定期的なメンテナンスが寿命に与える影響

木造住宅は、定期的なメンテナンスを行うことで100年以上住み続ける事も可能ですが、必要なメンテナンスを怠ると、住宅の寿命が大幅に縮んでしまうリスクがあります。例えば、外壁材の目地や窓回りのシーリング材の劣化を放置してしまうと雨漏りの原因となり、雨水が建物内部に侵入し、木造駆体が腐食する恐れがあります。小さな問題も放置してしまうと大きな問題に発展してしまうので注意が必要です。

木造住宅の寿命を延ばす方法

ここまで、木造住宅の耐用年数に影響を与える原因や、メンテナンスの重要性について解説してきました。次に、実際に木造住宅の寿命を延ばすためのポイントを、大きく3つに分けてご紹介いたします。

1.工法や建材選定で木造住宅の耐久性を高める方法

木造住宅の最大の弱点は湿気です。そのため、湿気を溜め込まないための透湿抵抗を考慮した素材の選定や、湿気を逃がすための適切な工法が重要となります。例えば、水に強く腐りにくい無垢のヒノキを構造材に採用することや、通気性に優れた発泡ウレタンなどを断熱材に使用することで、湿気防止対策が強化されます。

さらに、万が一湿気が発生した場合でも、屋根や壁内、床下に通気層を設けた通気工法を採用することで、溜まった湿気を屋外に排出し、木材駆体が腐るのを防ぐことができます。

2.木造住宅の寿命を延ばすためのメンテナンス方法

木造住宅のメンテナンスは、寿命を延ばす上でとても重要なポイントなります。ご自分では点検が難しい箇所や、破損の有無を判断しにくい部分も多数存在しますので、住宅会社や第三者機関に定期的な点検を依頼することがとても重要です。
特に外壁や屋根の塗装やシーリング、バルコニーの防水処理や雨樋の交換などは、10年を目安に必ず行うことをお勧めいたします。メンテナンスを定期的に実施することで、快適な暮らしを長く保つことが可能になります。

3.効果的なリフォームと改修のポイント

住宅の寿命を延ばすためには、定期的なメンテナンスや効果的なリフォーム・改修が重要です。耐震性能に不安がある場合は耐震診断を行い、必要に応じて壁の補強や基礎部分の強化を行うことで寿命を延ばすことが可能です。また、キッチン、バスルーム、トイレなどの水回りは、配管の劣化や水漏れが大きな問題になる部分ですので、水漏れの兆候がある箇所は優先的にリフォームを行うことをお勧めいたします。更に、住宅の断熱性能が低いと冬場に結露が発生しやすく、これが建物の劣化を招く原因となりますので、内窓や付加断熱を用いたリフォームも効果的です。

今回は木造住宅の耐用年数、そして木造住宅の寿命と寿命を延ばす方法についてご紹介致しました。木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、技術の進歩や法の改正、適切なメンテナンスなどで近年その寿命は大幅に伸びていています。花みずき工房でも木造住宅の特性を活かした独自の工法や素材選定で長期にわたって快適な住まいづくりを行っています。本社展示場では築25年を超える木造住宅をご確認頂けますので、是非お気軽に足をお運びください。